24-LifeDesign ファイナンシャルプランナー あくのえふぴーです。
今回は住宅取得プランニングの一環である「住宅ローンのしくみ」についての勉強をまとめてお話していきます。
今回のお話で理解してもらいたいこと
・住宅ローン金利のタイプ
・住宅ローン返済方法のしくみ
・住宅ローンの種類
・住宅ローンの繰り上げ返済の方法
この４つに分けてお話していきます。
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FP試験ではあまり出題されませんが、出題された場合のポイントも最後にお話したいと思います。
それではいきましょう！
住宅ローンのしくみ１ 固定金利と変動金利
住宅ローンの借入金利は、「固定金利型」「変動金利型」「固定金利選択型」の３つのタイプに分けられます。
どのタイプが有利かは、そのときの経済状況によるところがあります。
それぞれの特徴は次のとおりになります。
固定金利型ローン
ローンの申込時、またはローン実行時においての金利が返済終了まで変わらず適用されるのが「固定金利型」ローンです。
現在（2020年）のように、金利水準が低下しているときに利用するとメリットがあります。
変動金利型ローン
市場金利の変動によって金利が変動するのが「変動金利型」ローンです。
半年ごとに金利が見直されますが、月々の返済額は5年のあいだ一定で、6年目以降の5年ごとに返済額が変わるという仕組みになっています。
また金利上昇ににより、月々の返済額が増額される場合でも、今までの返済額の1.25倍以内になる設定がされています。
固定金利選択型ローン
返済期間のはじめのうち（2年、3年、5年、10年など）は固定金利で、設定した期間（年数）が終了したあと、再度固定金利か変動金利かを選べるのが「固定金利選択型」ローンです。
選択した時点で新しく金利が適用され、返済額が再計算されます。
住宅ローンのしくみ２ ２種類の返済方法
住宅ローンの返済方法は「元利均等返済」「元金均等返済」があります。
親子２代で返済を行う「親子リレー返済」というのもありますが、ここでは割愛します。
２つの返済方法の違いをお話したいと思います。
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元利均等返済
元利均等返済とは毎月の返済額が一定になっている返済方法です。
返済期間の最初のほうは返済額の中の利息部分の割合が多く、返済期間が経過していくと元金部分の割合が多くなるのが特徴です。
毎月の返済額が一定のため、現在のローン返済はこちらが主流です。
（図：SUUMOスーモ参照）
元金均等返済
元金均等返済とは、毎月の返済額が徐々に減額していく返済方法です。
返済期間中、元金を一定にした上でローン残高に応じた利息を上乗せした返済方法なので、当初の返済額は多くなりますが、返済期間が減少していくにつれて利息を含めた毎月の返済額は減少していきます。
（図：SUUMOスーモ参照）
住宅ローンのしくみ３ 住宅ローンの種類
主な住宅ローンの種類は「公的融資」「民間融資」の２つがあり、お互いの融資方法はいろいろありますが、FP試験勉強記事なので、ここでは公的融資の「財形住宅融資」と民間融資の「フラット３５」についてお話していきたいと思います。
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財形住宅融資
財形住宅融資とは、財形貯蓄を行っている場合において、一定の条件を満たしている場合、購入価格の９０％以内（貯蓄残高の１０倍以内で最高4000万円）で融資をうけることができる公的ローンです。
融資条件は、1年以上継続して積立をしていて、財形貯蓄残高が50万円以上あること等です。
FP試験ではこちらの「財形住宅融資」は出題されにくく、「フラット３５」の出題がよくみられますので流し読みしてもらえれば大丈夫です。
フラット３５
フラット３５とは、民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携し、提供している最長３５年間の固定金利が組める長期固定金利型の住宅ローンです。
FP試験ではフラット３５のしくみについての出題はありませんが、「フラット３５の融資条件」の部分は出題されやすいので図表で一覧にしていきます。
| 住宅の規模 | ・一戸建ての場合、７０㎡以上
・マンションの場合、３０㎡以上 床面積の上限なし |
| 融資金額 | 融資限度額は8,000万円
購入価格または建設資金の１００％ |
| 返済期間 | １５年～３５年（完済時に80歳以下が条件） |
| 金利 | 固定金利
取扱金融機関や融資実行日によって異なる |
| 融資条件 | ・本人が居住するための住宅であること
・フラット３５申込日現在７０歳未満であること ・購入価格が１億円以下であること |
| その他 | ・保証人や保証料は不要
・団体信用生命保険は毎月の返済額に組み込まれているため支払いは不要 ・繰り上げ返済の手数料は無料 （窓口の場合は１００万円以上、インターネットの場合は１０万円以上で繰り上げ返済可能） ・親の住宅ローンを子や孫が引き継いで返済することができる親子リレー返済が可能 |
住宅ローンのしくみ４ 住宅ローンの繰り上げ返済
住宅ローンの繰り上げ返済とは、通常の返済とは別に元金の一部を多く返済することです。
繰り上げ返済をすることによりローンの元金が減るため、返済利息を減らせるメリットがあります。
繰り上げ返済には「返済期間短縮型」「返済額軽減型」の２つがあります。
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返済期間短縮型
返済期間短縮型とは、毎月の返済額を変えずに、繰り上げた元金に相当する期間だけ返済期間が短縮する方法です。
早い時期に実行すると利息軽減効果が大きく、また元金返済回数分だけ期間が短縮され、返済額軽減型に比べて利息の軽減効果が大きいのも特徴です。
（図：SUUMOスーモ参照）
返済額軽減型
返済額軽減型とは、返済期間を変えずに毎月の返済額を軽減する方法です。
毎月のローンの返済額が少なくなりますが、返済期間短縮型に比べると利息軽減効果が小さくなります。
（図：SUUMOスーモ参照）
まとめ：住宅ローンのしくみを知ろう！
今回のお話はいかがだったでしょうか？
最後に今回のお話のポイントのまとめと、FP試験で出題されやすいポイントをお話したいと思います。
・住宅ローンの金利について
固定金利型…最初から最後まで金利が変わらない
変動金利型…市場金利に応じて半年毎に金利が見直しされる
固定金利選択型…最初の数年間は金利が固定され、固定金利期間の終了時に、改めて固定か変動かを選択する
・返済方法について
元金均等返済…毎回の返済額のうち、元金の部分が一定
元利均等返済…毎回の返済の合計額（元金＋利息）が一定
・FP試験出題ポイント
「フラット３５」の図表から問題が作成されやすいので、しっかり覚えておけば問題ありません。
今回のお話は駆け足で進んできましたが、このカテゴリーでは試験で１問か２問出題される程度です。
ですがこれから住宅購入を考えている方にとっても有益な情報であればうれしいです。
次回はこちらからどうぞ
それでは！ あくのえふぴー
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