24-LifeDesign ファイナンシャルプランナー あくのえふぴーです。
まず質問したいのですが、みなさんの住まいは賃貸でしょうか？それとも持ち家でしょうか？
ここではFP資格勉強の一環として「住宅取得」を勉強していきますが、これからマイホームを購入しようと思っている方や、賃貸と持ち家どちらが良いか？と考えている方にも読んでいただきたいです。
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今までは、マイホームの購入を目標にする人が多かったのですが、ライフスタイルやライフプランの変化により、住宅取得だけがテーマではなくなってきました。
今回はライフプランニングにおいて、教育資金と同時期に訪れる大きなテーマである「住宅取得プランニング」についてお話していきたいと思います。
それではいきましょう！
住宅取得プランニング 始める前にすること
マイホーム購入？賃貸？ どちらを選ぶ？
住宅を所有しているだけで資産価値が上がっていた時代は、インフレや年々アップしていく年収の後押しもあり、できるだけ早く住宅購入することに意味がありました。
いわゆる高度経済成長期と言われた時代のことですね。
しかし、土地神話が崩壊して不動産が下落し、終身雇用制が崩れ将来の収入が不安定となってしまった時代では、必ずしもマイホーム購入にメリットがあるとはいえなくなっています。
なので、個人の多様な生活設計を考えたとき、ライフスタイルに合わせてライトに住み替えできる賃貸住宅の方が良い場合もあります。
住宅取得のメリット・デメリット
豊かな人生を送るために、将来の収入予想や老後の生活設計、ライフスタイルを考えた上で、住宅取得のメリット・デメリットを比較しましょう。
| メリット | デメリット |
| ①老後の年金生活でも住居費の負担が少なくてすむ | ①住まいや老後の生活設計の選択の幅が狭まる |
| ②老後資金が不足した場合、住宅を担保して生活資金等を確保することができる | ②不動産が下落すると、資産価値が目減りする |
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自己資金はどれくらい必要？
住宅を取得する場合、一般的には住宅ローンを組むことになりますが、自己資金がどれくらい必要なのでしょうか。
今後の不動産価格の推移や、将来の住宅ローンの負担の重さを考えると、できるだけ自己資金を用意して、借入金額を少額に抑えることが基本になります。
①自己資金の用意
一般的に、住宅ローンによる借入金額は年収の4倍以内に抑えると無理のない返済計画が立てられるといわれています。
また、多くの住宅ローンの融資限度額が、購入物件価格の90～100％となっていることから、頭金に諸経費を合わせて10～20％程度の自己資金でも購入が可能です。
自己資金は頭金に諸経費も含め、購入物件価格の30％程度が目安になります。
②住宅取得時にかかる諸経費・税金
住宅取得時には購入物件の取得費用以外にも、諸費用として「手続き諸経費」「登記関係の税金」などがかかります。
・新築物件価格の3～7％程度
・中古物件価格の6～10％程度（仲介手数料含む）
これらの諸経費は、新築、中古物件や、居住地域によって異なるほか、引っ越し費用や家具購入費用などもかかることを考慮しておく必要があります。
諸経費・税金の詳細は図表にしておきます。
手続きにかかる諸経費
| 融資手続き手数料 | 銀行などの融資を受ける際にかかる事務手数料 |
| ローン保証料 | 住宅ローンを組む際、保証会社に依頼する料金 |
| 団体信用生命保険料 | 住宅ローンの返済中に債務者が死亡または高度障害になったときに、残りのローン残高は、団体信用生命保険の生命保険金で支払われる
保険料は原則ローン返済額に含まれている |
| 火災保険料 | フラット35では加入が義務付けられている |
| 登記手続料 | 通常は司法書士に依頼して登記する |
| 仲介手数料 | 中古物件購入時に必要 |
登録関係にかかる税金
| 登録免許税 | 住宅の所有権を登記する際に必要 |
| 印紙税 | 売買契約書などを作成する際に貼付する収入印紙代 |
| 不動産取得税 | 不動産取得時にかかる税金、一定の条件下で軽減措置あり |
| 消費税 | 建物の購入にかかる税金 |
③住宅資金の積立方法
購入時期や購入物件価格が決まったら、住宅資金（自己資金）を貯めていきます。
色々な方法がありますが、FP資格勉強の知識として財形住宅貯蓄を覚えておきましょう。
財形住宅貯蓄とは、勤労者退職金共済機構が、勤労者の持家取得などの財産づくりを援助するために設けている財形貯蓄制度の一つで、給与から天引きで積み立てます。
利子が一定額まで非課税になるメリットがあります。
しかし条件があり、勤務先に財形貯蓄制度があることが前提になります。
財形住宅貯蓄制度の主な要件
| 対象者 | 55歳未満の勤労者 |
| 積立期間 | 5年以上 |
| 積立・非課税限度 | 財形年金貯蓄と合わせて元利合計550万円まで |
| 融資制度の利用 | 財形住宅融資が利用可能 |
・補足
財形貯蓄（一般・住宅・年金を問わず）をしている人が1年以上積み立て、貯蓄残高が50万円以上あれば物件価格の90％以内で、貯蓄残高の10倍以内（最高4,000万円）の融資が受けられる財形住宅融資があります。
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自己資金以外の援助方法
自己資金として住宅資金を積み立てる以外にも、親等から贈与を受ける場合があると思います。
また、住宅を購入する際に住宅ローンを利用すると、要件にあえば10年間、所得税額から一定額を控除できる住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）の制度があります。
３つの方法がありますが、それぞれFP資格勉強の他の場面で詳しく勉強します。
ここではこういった制度があると理解してもらえれば大丈夫です。
①相続時精算課税制度
相続時精算課税制度を選択し、親から子へ住宅資金を贈与する場合、2,500万円まで非課税で贈与できます。
相続時精算課税制度における親子の年齢は、親・祖父母が60歳以上、子・孫が20歳以上ですが、住宅取得資金の贈与については、親・祖父母の年齢要件はなく、子・孫が20歳以上であれば適用されます。
②住宅取得等資金の贈与税の非課税
2021年12月31日までの間に、20歳以上の人が、父母、祖父母などの直系尊属から、住宅の購入や増改築のための資金贈与を受けた場合、一定額まで贈与税が非課税になります。
③住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）
住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）は、住宅の購入や増改築をする際に金融機関から返済期間10年以上の住宅ローンを利用したときに適用される制度です。
住宅購入者にとっては、税額控除ができるという大きなメリットがある制度です。
住宅ローン控除については税金の勉強の項目で詳しく解説します。
まとめ：住宅取得プランニングを始めよう！
今回のお話はいかがだったでしょうか？
住宅取得プランニングについてお話しましたが、FP試験ではあまり出題されることはあまりなく、1問出題程度です。
出題された場合も過去問を見るに、住宅ローン控除についての知識を覚えておけば大丈夫なものが多いです。
FP資格勉強をしていると、試験で出題されにくい範囲がいくつかありますが、資格取得のための勉強ではなく、ファイナンシャルプランニングの知識は生活に直結する知識が多いです。
なので今回のお話も頭の隅に覚えておくと良いですよ！
次回はこちらからどうぞ
それでは！ あくのえふぴー
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